Đầu tư căn hộ tại TP.HCM trước đây luôn là thị trường béo bở cho các nhà đầu tư. Thế nhưng từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát tại Sài Gòn. Cộng thêm áp lực cạnh tranh từ nguồn cung chào thuê. Và mức tài chính đầu tư rất cao. Điều đó đã làm tỷ suất lợi nhuận từ loại hình căn hộ giảm sút rõ rệt. Cụ thể, mức tỷ suất lợi nhuận giảm còn 5,2% trong năm 2019. Tính đến năm 2020, mức giảm còn 4,5%. Đến quý 2 năm 2021, mức giảm này lại tiếp tục xuống chỉ còn mức 4%.
Nếu tính về loại hình đầu tư. Như đất nền, chung cư,… Thì đầu tư căn hộ có mức lợi nhuận thấp nhất. Đó là chỉ tính với những căn hộ cao cấp. Tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ trung cấp cao hơn chút ít. Nhưng cũng chưa vượt mức 4,1%. Trong khi đó, dòng căn hộ bình dân giá rẻ lại là loại hình đầu tư mang lại tỷ suất sinh lời cao nhất. Khoảng 4,5% – 4,8%. Tuy rằng mức này còn thấp hơn so với các loại hình đầu tư khác. Nhưng vẫn là cao nhất trong loại hình đầu tư vào căn hộ tại TP.HCM.
Tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào căn hộ cho thuê giảm mạnh so với quý 1
Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 2/2021 vừa được chúng tôi công bố cho thấy. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ và nhà phố cho thuê tại TPHCM. Đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua. Nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê.
Cụ thể, từ mức lợi nhuận 6-8% thời điểm 2017-2018. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào căn hộ cho thuê tại TP.HCM (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Giảm xuống chỉ còn khoảng 5,2% trong năm 2019. Đến thời điểm 2020, con số này tiếp tục hạ xuống mức 4,5%. Và rơi xuống điểm thấp kỷ lục chỉ còn 4% trong 6 tháng đầu năm 2021.
Xét về từng loại hình, lợi nhuận đầu tư vào dòng sản phẩm nhà cho thuê cao cấp. Hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất thị trường. Chỉ đạt khoảng 3,7%. Căn hộ trung cấp có mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn. Nhưng cũng chưa đến 4,1% trong khi dòng sản phẩm căn hộ bình dân lại là loại hình có lợi nhuận đầu tư vào khoảng 4,5-4,8%. Khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp chào thuê nhất TPHCM như quận 2. Bình Thạnh ghi nhận tỷ suất lợi nhuận chào thuê trung bình chỉ đạt tầm 3,7-3,8%. Thấp hơn cả giá trị lợi nhuận chào thuê 4,4-4,8% của các dự án trung cấp bình dân tại khu vực quận 7. Bình Chánh và Nhà Bè.
Lý giải nguyên nhân khiến lợi nhuận sụt giảm
Lý giải nguyên nhân khiến lợi nhuận đầu tư nhà cho thuê tại TP.HCM liên tục sụt giảm. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chúng tôi khu vực phía Nam cho biết. Có 2 nguyên nhân chính. Gây tác động đến lợi nhuận chào thuê căn bao gồm: giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM liên tục tăng cao. Và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.
Ông Tuấn dẫn chứng, tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2021. Bất chấp thực tế thị trường liên tục đối mặt với 2 làn sóng Covid-19. Giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục tăng. Nếu quý 1/2021 giá chung cư TP.HCM tăng thêm 2-3%. Thì mức tăng này vẫn được duy trì trong quý 2/2021. Dù giai đoạn này dịch bùng phát mạnh. Đặc biệt, một số khu vực như TP. Thủ Đức. Bình Thạnh còn ghi nhận giá bán căn hộ tăng 4-6%.
“Chi phí bỏ ra để mua nhà tại TP.HCM ngày càng tăng cao. Trong khi giá thuê trong 3 năm gần đây gần như không tăng trưởng. Thậm chí là từ thời điểm 2020, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh mà giá thuê còn giảm từ 30-50%. Sự chênh lệch cán cân này đang khiến phân khúc nhà cho thuê mất dần sức hấp dẫn. Và kém thu hút nhà đầu tư”, ông Tuấn phân tích.
Bên cạnh đó, thị trường căn hộ cho thuê sẽ còn tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn khi chênh lệch cung – cầu ngày càng nghiêm trọng. Sự biến mất của loại hình căn hộ bình dân và sự dư cung sản phẩm căn hộ cao cấp đang khiến nhu cầu thuê không tìm được sản phẩm phù hợp.
Nhu cầu tìm thuê căn hộ phần lớn đến từ người lao động
Trong khi nhu cầu tìm thuê căn hộ tại TP.HCM chủ yếu đến từ người lao động với mức giá chào thuê rơi vào 5-8 triệu đồng/tháng thì lượng sản phẩm rao thuê hiện nay trên thị trường chủ yếu là sản phẩm trung – cao cấp với tầm giá thuê 10-20 triệu đồng/tháng. “Giá bán một căn hộ tầm trung hiện nay đang rơi vào khoảng tầm 2-3 tỷ đồng/căn. Nếu muốn có lời chủ nhà phải chào thuê giá thấp nhất vào khoảng 10-15 triệu đồng/tháng, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người lao động đi thuê”.
Không chỉ riêng căn hộ, tỷ suất lợi nhuận chào thuê nhà riêng tại TPHCM hiện nay cũng rất thấp, thậm chí thấp hơn cả mức lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện thời. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà riêng chỉ đạt tầm 2,3%/năm. Quận Bình Thạnh và quận 7 là hai quận có tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà riêng tốt nhất cũng chỉ vào khoảng 2,7%. Riêng khu vực TP. Thủ Đức có tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà riêng thấp, vào khoảng 1,9-2,3%.
Thị trường cho thuê tại TPHCM dự kiến sẽ còn phải đối mặt khá nhiều khó khăn khi dịch bệnh ngày càng lan rộng, ảnh hưởng lên hoạt động kinh tế khá lớn, nhất là với loại hình nhà riêng, nhà phố chào thuê. TPHCM sẽ phải chờ việc tiêm chủng đạt hiệu quả tốt để thị trường thuận lợi tái khởi động việc kinh doanh và làm việc bình thường.
Đồng hành cùng Báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 2/2021 của chúng tôi là Đơn vị tài trợ độc quyền – Tập đoàn Danh Khôi. Thành lập từ năm 2006, Tập đoàn Danh Khôi là một trong những nhà phát triển bất động sản uy tín hàng đầu khu vực. Danh Khôi đã mang đến cho khách hàng hàng chục ngàn sản phẩm bất động sản thông qua các dự án dân dụng và nghỉ dưỡng cùng những dịch vụ chuẩn mực.
