Mua nhà hay mua đất là vấn đề vô cùng quan trọng bởi đây là tài sản lớn và có giá trị cao do đó cần cẩn trọng trong việc mua bán loại bất động sản này. Khi đứng trước ngưỡng cửa quan trọng trong việc sở hữu một căn nhà hay mảnh đất của riêng mình không ít người sẽ phải bỡ ngỡ. Đặc biệt là quy trình chuyển nhượng sử dụng đất và quy trình thanh toán tiền mua bán đất sao cho tránh được rủi ro.
Một lời khuyên cho bạn trước khi mua nhà đó là hãy kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất hoặc căn nhà có ý định mua. Hãy xem xét thật cẩn thận xem ngôi nhà có thuộc diện quy hoạch không, có bị tranh chấp không. Hoặc vướng mắc vấn đề về nhà đồng sở hữu hay thuộc diện thừa kế hay không. Để xác thực vấn đề này bạn có thể tìm kiếm thông tin quy hoạch nhà đất tại phòng Tài nguyên Môi trường của quận, huyện. Hoặc kiểm tra vấn đề tranh chấp tại Ủy ban Nhân dân Phường – Xã tại nơi mà bạn mua nhà.
Thương lượng giá cả
Sau khi đã kiểm tra tính pháp lý của ngôi nhà xong, bạn sẽ bước đến giai đoạn thương lượng giá. Bước này cũng khá quan trọng, nó sẽ quyết định bạn có mua được nhà giá tốt hay không. Chúng tôi khuyên bạn nên dò hỏi các nhà xung quanh xem lý do bán nhà của chủ nhà là gì. Một khi đã hiểu về nguyên nhân bán nhà, bạn sẽ có rất nhiều thông tin để thương lượng giá. Thậm chí quyết định có nên mua nhà đó hay không?
Sau khi thương lượng giá xong, nếu bạn và cả bên bán đều hài lòng và đi đến thống nhất giá bán thì sẽ đến giai đoạn thanh toán tiền mua nhà. Để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, người mua nên nắm rõ kinh nghiệm thanh toán tiền.
Có nên đặt cọc hay không?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý. Hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Thủ tục đặt cọc
Trường hợp hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc. Hoặc được trừ đi để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc. Và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mức tiền đặt cọc
Trên thực tế, đặt cọc là hợp đồng dân sự nên pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc. Mức này đều do các bên thỏa thuận. Nếu muốn nhận chuyển nhượng, bạn hãy đặt cọc nhiều. Vì đặt cọc nhiều sẽ tăng tính bảo đảm. Nói cách khác, đặt cọc nhiều mà bên nhận đặt cọc từ chối chuyển nhượng thì sẽ bị phạt cọc nhiều.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên thực tế, để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 3 bước sau:
- Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính. Gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Lưu ý: Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.
- Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Hiệu lực chuyển nhượng
Sau khi đăng ký vào sổ địa chính, chuyển nhượng mới có hiệu lực. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình. Hoặc có Giấy chứng nhận của chủ cũ; nhưng tại trang 3, 4 có ghi thông tin chuyển nhượng.
Thanh toán tiền theo giai đoạn
Để bảo đảm an toàn khi trả tiền có thể chia thành nhiều đợt khác nhau. Nhưng tối thiểu cần 2 đợt như sau:
- Đợt 1: Thanh toán khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
- Đợt 2: Thanh toán sau khi đăng ký vào sổ địa chính hoặc nộp hồ sơ đăng ký biến động. Nhưng để bảo đảm an toàn nhất cho bên nhận chuyển nhượng thì nên thanh toán sau khi sang tên xong.
