Thu nhập những báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, đầu năm 2021 đến nay, thị trường BĐS từ nguồn cung đến số lượng giao dịch đều giảm. Tuy nhiên, có một nghịch lý là giá BĐS vẫn tăng bất chấp dịch Covid – 19 quay trở lại. Thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2021 liên tục bị đẩy giá dùng lượng cầu giảm.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, hiện là Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam. Trong quý II năm 2021, do chịu những ảnh hưởng của dịch Covid – 19 nên số lượng giao dịch BĐS hầu như giảm mạnh ở tất cả các phân khúc, nhưng tổng lượng tiền đổ vào BĐS lại tăng, điều này cho thấy thị trường BĐS đang bị đẩy giá. Ông Đính cũng đã chỉ ra 6 lý do khiến BĐS 6 tháng đầu năm liên tục bị đẩy giá như vậy.
Những điểm chính khiến BĐS 6 tháng đầu năm bị đẩy giá
Ông Nguyễn Văn Đính, khái quát toàn cảnh bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm.
Điểm thứ nhất
Ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản. Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020. Đáng chú ý, các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước.
Điểm thứ hai
Do ảnh hưởng Covid-19, thu nhập người dân bị suy giảm. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Đó là: cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm; nhưng tổng tiền vào thị trường ở nhu cầu đầu tư bất động sản có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân là bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán; ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản. Tìm cơ hội sinh lời, đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.
Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền vào thị trường bất động sản rất lớn; nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản bị đẩy mạnh. Tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Và cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật: Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.
Điểm thứ ba
Dòng tiền đang chảy vào thị trường bất động sản gồm: Thu lợi từ thị trường chứng khoán; kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới do covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã chảy về Việt Nam để đầu tư bất động sản. Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì covid; nên chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Ngoài ra, tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chuyển vào thị trường bất động sản,…Do đó, tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tăng.
Điểm thứ tư
Kể từ năm 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Đến nay, tình trạng này cũng không được cải thiện đáng kể. Theo nguyên lý, khi cầu tăng mà hàng hóa thiếu hụt, cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao. Điều này lý giải hiện tượng tăng giá mạnh từ thời điểm 2020 đến nay. Trên thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Điều này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao nhưng tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.
Điểm thứ năm
Về nguồn cung thị trường thứ cấp. Kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng trên 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản chuyên bán lại ở thị trường thứ cấp.
Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh; nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn. Dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.
Điểm thứ sáu
Giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá.
Bởi một số yếu tố: Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản), thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.
Ông Đính cho rằng cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật; để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, cần kiểm soát lạm phát và kiểm soát việc tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản. Việc sớm kiểm soát được dịch bệnh; và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản. Nhằm điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia.
Giải pháp ổn định thị trường bất động sản trong năm 2021
Thị trường bất động sản năm 2021 vẫn còn có những thách thức trước mắt nhưng cũng sẽ có nhiều cơ hội để phát triển. Thách thức đầu tiên là việc kiểm soát dịch bệnh trên phạm vi toàn cầu; và tốc độ phục hồi nền kinh tế trong nước trong thời gian tới. Thứ hai là việc triển khai có hiệu quả và sớm đi vào cuộc sống những cơ chế, chính sách đã được nghiên cứu, sửa đổi để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh bất động sản thời gian qua.
Tuy nhiên, bên cạnh các thách thức như trên thì cơ hội phát triển của thị trường bất động sản vẫn rất lớn. Đó là tình hình chính trị ổn định, kinh tế vĩ mô phát triển ổn định. Xu thế dịch chuyển hoạt động sản xuất, kinh doanh, làm việc của các tổ chức. Cá nhân nước ngoài vào Việt Nam từ ảnh hưởng của cuộc chiến thương mại giữa các nước lớn; thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp vẫn có nhu cầu cao,…
Vì vậy, nếu nắm bắt được các cơ hội này và các cơ chế, chính sách, pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung (đã được ban hành cũng như sắp được ban hành) sớm được triển khai thực hiện, đi vào thực tế thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời sẽ là bản lề mở ra thời kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản trong hoàn cảnh, điều kiện mới.
