Tình trạng đô thị hóa đang ngày càng diễn ra nhanh chóng ở nước ta, đặc biệt là những khu vực có nền kinh tế lớn như TP.HCM. Điều này dẫn đến nảy sinh vấn đề thiếu nhà bình dân ở TP.HCM nghiêm trọng và gây ra ảnh hưởng đến thị trường BĐS.
Trong khi thừa thãi những căn hộ cao cấp, sang trọng, sử dụng cho các nhà đầu tư thứ cấp mua đi, bán lại kiếm lời thì thực trạng những căn nhà bình dân, nhà ở xã hội dùng để mua ở thì lại vô cùng khan hiếm ở TP.HCM. Chưa kể, nếu kiếm được một căn thì giá nhà bình dân ở thị trường TP.HCM khá cao. Chính việc thiếu hụt này đã gây ra nhiều vấn đề nan giải, đặc biệt nhất là gây ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS ở TP.HCM, khiến tình trạng cung – cầu bị lệch pha trầm trọng.
Tình trạng thiếu nhà bình dân ở TP.HCM
Theo thống kê từ từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2014 – 2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP. HCM tăng trưởng rất khả quan, dòng sản phẩm căn hộ có giá 27 triệu đồng/m2 nguồn cung dồi dào. Tuy nhiên đến thời điểm 2019 – 2020, TP. HCM chỉ có khoảng 5.000 căn hộ thuộc phân khúc bình dân. Nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn này sụt giảm nghiêm trọng. Cũng theo Sở Xây dựng, hiện nay có hơn 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng, các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà. 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 1 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ bình dân và tỷ lệ giá so với thu nhập khả dụng trung bình tại TP.HCM đang có chênh lệch lớn. Nếu tính theo công thức tỷ lệ giá căn hộ bình dân so với thu nhập khả dụng bình quân = giá trung bình căn hộ bình dân có diện tích 60m2/thu nhập bình quân khả dụng của hộ gia đình. Tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập tại TP. HCM không ngừng tăng lên trong 5 năm qua đạt 5,4% vào năm 2020.
“Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều. Và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc,” bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Thị trường của JLL Việt Nam nhận định.
Nguyên nhân gây tác động giá trung bình toàn thị trường
Bà Trang cho biết, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thứ nhất, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ. Quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế. Điều này khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.
Tiếp đến là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay; hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán. Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn, một lần nữa tác động đến giá bán.
“Đối với thị trường mới nổi như Việt Nam; khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra. Tuy nhiên, đáng chú ý là mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu như lãi suất, ưu đãi vay. Trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Áp lực tăng giá có thể sẽ giảm bớt phần nào khi nguồn cung mới gia tăng; sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết. Tuy nhiên xu hướng tăng vẫn sẽ diễn ra. Nhất là khi quỹ đất thành phố vốn không còn nhiều”, bà Trang nói.
Hướng phát triển loại hình nhà bình dân ở TP.HCM
Bàn về hướng phát triển của loại hình nhà ở bình dân tại TP. HCM, các chuyên gia JLL nhìn nhận. Việc nhu cầu nhà ở giá bình dân tại TP. HCM rất cao; đang mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Đặc biệt là các nhà đầu tư và nhà phát triển trong nước. Mặc dù lợi nhuận trên từng dự án nhà ở bình dân có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp.
Nhưng quy mô và tiềm năng rất lớn sẽ là yếu tố hấp dẫn của phân khúc này nên cân nhắc. Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp, nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp. Do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.
Tuy nhiên, để thu hút các chủ đầu tư tham gia phân khúc nhà ở bình dân rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Bà Trang cho rằng, một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển trong phân khúc này đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp hoặc việc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân.
Bên cạnh đó, khối ngoại cũng có thể cân nhắc tham gia thị phần này; thông qua việc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín. Những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.
Một số giải pháp cho thị trường nhà ở tại Việt Nam
Trước những thực tế của thị trường hiện tại; Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam đã đưa ra một số giải pháp như sau:
- Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra. Từ đó các chủ đầu tư sẽ có cơ sở để chấp hành; và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án. Giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường.
- Nhà nước cần tiếp tục có các gói hỗ trợ về mặt tài chính; để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư cũng như người mua.
- Các địa phương như Hà Nội, Tp.HCM nên đưa ra các giải pháp củng cố. Đẩy nhanh tốc độ phê duyệt dự án nhằm ổn định lại thị trường. Không để các dự án bị hoãn ảnh hưởng đến việc phê duyệt dự án mới.
Mặc dù nguồn cung của thị trường có xu hướng giảm; nhưng nhu cầu về nhà ở thì vẫn không ngừng gia tăng. Do đó, nếu áp dụng những giải pháp thích hợp và kịp thời thì trong thời gian tới; thị trường nhà ở Việt Nam sẽ có những bước khởi sắc và cân bằng giữa cung và cầu.
